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用错二手房过户方式 多花冤枉钱没商量
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对于持有房产的人来说，房产过户是一件令人头疼的事情。来回跑房产中心不说，各种税费交起来简直让人心疼。现在一套房子价格那么高，多花一个点的钱都是一大笔开支。很多人就是因为不懂法律法规，走了很多弯路，多花了许多冤枉钱。房产过户有赠与、继承和买卖三种方式，过户方式不同需要缴纳的税费也不一样。到底哪种方式最划算呢?小编今天就给大家算笔账。
赠与过户
1、非直系亲属房产赠与税费：
契税：计税价格*3%
个税：计税价格*20%
营业税：(同买卖过户标准)
1、普通住宅：满2年免营业税;不满2年，计税价格*5.55%。
2、非普通住宅：满2年，(计税价格-购房价格)*5.55%;不满2年，计税价格*5.55%。
说明：计税价格：《房屋买卖契约》上的售房价格与同类地区同类房屋市场价格，按"孰高"原则予以确认。购房价格：根据纳税人提供的《销售不动产发票》确定。
2、直系亲属房产赠与税费：
直系亲属之间无偿赠与房产，免征营业税和个税，需交3%契税。
契税：3%
个税：免征
营业税：免征
PS：
(1)什么是直系亲属?
a、指相互之间有一脉相承的血缘关系的上下各代亲属，如父母与子女、外祖父与外孙子女等。
b、配偶的姐妹及其子女不属于直系亲属，属于姻亲。
(2)房产赠与不需要交公证费
在办理个人以离婚财产分割、赠与亲属、赠与抚养人或赡养人方式无偿赠与不动产、土地使用权的免征营业税手续时，不再要求提交赠与公证材料。
(3)赠与获得房产再出售正常交税
通过赠予获得的房产再出售，按买卖正常交税：包括契税、个税和营业税。
特别提醒：
1、继承或直系亲属赠予取得的住房，购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。
2、非直系亲属赠予取得的住房，购房时间从受赠产权时间开始计算
继承方式过户
房产继承是按照《继承法》的规定，把被继承人所遗的房产转归继承人的行为。房产继承是不需要交税的(包括契税、营业税和个税等)。
但是有两个条件：一是继承应当在被继承人死亡后才能发生;二是继承遗产的应当是被继承人的法定继承人。
《继承法》规定的法定继承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、儿媳、女婿。
继承第一顺序：配偶、子女、父母。继承第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
特别提醒：继承房产需要办理继承公证，收费采取分段递减累计收取。受益额按公证处委托的机构提供的“评估价”计算，通常低于市场价。
具体标准如下：
受益额20万元以下的部分，按不超过1.2%收取;
超过20万元不满50万元的部分，按不超过1%收取;
超过50万元不满500万元的部分，按不超过0.8%收取;
超过500万元不满1000万元的部分，按不超过0.5%收取;
超过1000万元的部分，按不超过0.1%收取。
证明单方赠与或受赠的，减半收取。(目前公证处只办理双方公证)
需要交的费用：如果受益额100万，20万×1.2%+30万×1%+50万×0.8%=9400元(公证费)。
特别提醒：继承过户获得的住房，再次出售时和买卖过户获得的住房一样正常交税(营业税、个税和契税)。(继承或直系亲属赠予取得的住房，购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。)
买卖方式过户
1、契税(买方缴纳)
2、营业税(卖方缴纳)
计税价格：按《房屋买卖契约》上的售房价格与同类地区同类房屋市场价格，按"孰高"原则予以确认。什么是普通住宅?住宅面积≤144㎡且容积率≥1.0
购房价格：根据纳税人提供的《销售不动产发票》确定。
满2年或满5年如何界定?
①按市场价格购买的住房以《房屋产权证》上记载的日期和《契税完税证》的填发日期，按"孰先"原则确认。
②按房改政策购买的住房以《房屋产权证》上记载的日期、《公有住房购买契约》的签定日期和付款收据时间，按"孰先"原则确认。
③继承或直系亲属赠予取得的住房，购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。
④非直系亲属赠予取得的住房。购房时间从受赠产权时间开始计算。
3、个税(卖方缴纳)
核定征收：纳税人不能提供房屋原值等费用发票，个人所得税=计税价格×1%(南京目前按此标准征收个税)查验征收：纳税人能够提供房屋原值等费用发票，个人所得税=(计税价格-原值-契税-相关税费-合理费用)×20%
什么是家庭唯一住房?纳税人家庭在南京没有其他的住房，至于纳税人本人或者配偶或者未成年子女在外地有没有住房、有几套住房，都是不管的。纳税人名下如果有其他的期房，只要购房记录已经在房管局备案，即使房产证没有办下来，也不予认定为"唯一住房"。
从以上的税费明细我们来举例计算一下：
我们按照90㎡以下家庭唯一，总价120万来计算。
1、法定继承人之间过户继承最划算
法定继承人之间的过户，继承最划算，除了公证费无需交纳任何税费，非法定继承人之间的只能通过赠予或者买卖过户。
提醒：在实际操作中，因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户，所以这种过户方式的人比较少。
2、房子须缴营业税时赠予较划算
如果房产交易未满2年，需要缴纳营业税的情况下，
直系亲属赠与：免征营业税和个税，需交3%契税，即3.6万
非直系亲属赠与：契税+个税+营业税，即120*3%+120*20%+120*5.55%=34.26万
买卖过户：契税+个税+营业税，即120*1%+120*1%+120*5.55%=9.06万
如果房产交易满2年，不需要缴纳营业税的情况下，
直系亲属赠与：免征营业税和个税，需交3%契税，即3.6万
非直系亲属赠与：契税+个税，即120*3%+120*20%=27.6万
买卖过户：契税+个税，即120*1%+120*1%=2.4万(按照满2年不满5年计算，如果满五年税费更少)
由此可见非直系亲属不管在什么情况下都是买卖过户最划算，而直系亲属之间当需要缴纳营业税时赠与比买卖过户更划算，当不需要缴纳营业税时，买卖过户更划算。总的说来，在房子过户这个问题上，大家要先认真学习一下相关的税费计算方式，花这点时间绝对不亏。再找有经验的人问问哪种方法好。这样才能少走弯路，少花冤枉钱。
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