公摊面积的计算：

　　建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

　　公摊面积=公摊系数*套内建筑面积

　　公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数)

　　套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积

　　影响公摊面积的因素：

　　1、户型 同一栋楼里一梯一户、一梯两户和一梯三户是不一样的，典式楼和板式楼市不一样的。

　　2、套内面积 正如你所说，房子大就多点，房子小就少点

　　3、公共设施 只有楼梯和既有楼梯又有电梯是不一样的，公共设施、走廊越多公摊就越大。

　　4、建筑规模 楼梯高度越高公摊越大。普通住宅的一般公摊比例：多层：8%——15%

房屋的公摊面积，在广东一般的电梯住宅标准是室内面积是建筑面积的80%，但很多开发商有增送面积，就未前来看在深圳东莞的套内的实际面积都比建筑面积大。

A.房屋公摊面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积,它的范围包括管道井、设备间、地下室和楼梯间等。
　　一、 公摊范围
　　1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。
　　2、套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
　　二、 分摊原则
　　(1)商品房公用面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内；
　　(2)为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊；
　　(3)公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
　　三、公摊计算　　
　　1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。
　　2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。
　　共有建筑面积分摊计算的内容如有变化，应以建设部现行的有关文件规定为准。一般来讲分摊面积是整栋楼的公用面积，当然房屋楼体的墙壁也在里面，带电梯的房子公摊相对大点。各户分摊公用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊。
　　第1步：计算分摊系数
　　分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=（总建筑面积之和一各套内建筑面积之和）/各户套内建筑面积之和。
　　第2步：各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积。
　　四、 面积明细
　　这个公摊表要包括：
　　(1)把整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据告知购房人，以便购房人通过这些数据求出其他数据，以明确自身的权益；
　　(2)开发商也应把购房人应分摊的公有公共部位的面积总值及各构成项目的面积加以列明，以备购房人查验和监督。希望可以帮助到你。

其实这本身并不是个难以理解的概念。简单地理解，所谓公摊就是由数人分摊的属于公共的面积部分。比如楼梯面积，这要分摊到各有关户的房产面积中。至于说开发商钻空子的情况，一般来说，就是已经由业主分摊了的公共面积，但却被开发商拿去当作自己的东西牟利。比如地下车位，在被业主分摊之后，开发商仍然以出租等方式取利。既然已被业主分摊，那么就属于业主所有了，不再属于开发商，开发商依法不能再以各种方式获利。购买之前最好研究清楚各项细节。

归小区业主共用的公共设置所占的小区面积、楼栋面积就是公摊。

也就是房屋建造之初就已经设计好的。公摊率是要平均分给小区业主的。

所谓的钻空子，就是设计公示的公摊占比在实际建造中任意放大，所谓的放大就是把每套房租的设计面积缩小，换成公摊占比。最好合同明确清晰上产证的面积和套内使用面积，交房的时候再让专业机构实测比较好。在购房之前预防的可能性比较小，因为需要实地操作测量。